Vanlige spørsmål

Det er generelt et godt tidspunkt å refinansiere når boliglånsrentene er 2 % lavere enn den nåværende renten på lånet ditt. Det kan være et levedyktig alternativ selv om renteforskjellen bare er 1 % eller mindre. Enhver reduksjon kan redusere de månedlige boliglånsbetalingene dine. Eksempel: Betalingen din, eksklusive skatter og forsikring, ville være omtrent 770 dollar på et lån på 100 000 dollar med 8,5 % rente. Hvis renten ble senket til 7,5 %, ville betalingen din da være 700 dollar, nå sparer du 70 dollar per måned. Sparingen din avhenger av inntekt, budsjett, lånebeløp og renteendringer. Din pålitelige långiver kan hjelpe deg med å beregne alternativene dine.

Et poeng er en prosentandel av lånebeløpet, eller 1 poeng = 1 % av lånet, så ett poeng på et lån på 100 000 dollar er 1000 dollar. Poeng er kostnader som må betales til en långiver for å få boliglånsfinansiering under bestemte vilkår. Rabattpoeng er gebyrer som brukes til å senke renten på et boliglån ved å betale noe av denne renten på forhånd. Långivere kan referere til kostnader i form av basispoeng i hundredeler av en prosent, 100 basispunkter = 1 poeng eller 1 % av lånebeløpet.

Ja, hvis du planlegger å bli boende i eiendommen i minst noen få år. Å betale rabattpoeng for å senke lånets rente er en god måte å redusere den nødvendige månedlige lånebetalingen på, og muligens øke lånebeløpet du har råd til å låne. Men hvis du planlegger å bli boende i eiendommen i bare ett eller to år, er det ikke sikkert at den månedlige sparingen din er nok til å dekke kostnadene for rabattpoengene du betalte på forhånd.

Årlig prosentsats (APR) er en rente som gjenspeiler kostnaden for et boliglån som en årlig rente. Denne renten er sannsynligvis høyere enn den oppgitte obligasjonsrenten eller den annonserte renten på boliglånet, fordi den tar hensyn til poengsummer og andre kredittkostnader. APR lar boligkjøpere sammenligne ulike typer boliglån basert på den årlige kostnaden for hvert lån. APR er utformet for å måle den "sanne kostnaden for et lån". Den skaper like konkurransevilkår for långivere. Den forhindrer långivere i å annonsere en lav rente og skjule gebyrer.
Den effektive renten påvirker ikke dine månedlige betalinger. Dine månedlige betalinger er strengt tatt avhengig av renten og lånets lengde.
Fordi beregninger av effektiv rente påvirkes av de ulike gebyrene som långivere krever, er ikke et lån med lavere effektiv rente nødvendigvis en bedre rente. Den beste måten å sammenligne lån på er å be långivere om å gi deg et estimat i god tro av kostnadene deres for samme type program (f.eks. 30-års fastrente) med samme rente. Du kan deretter slette gebyrene som er uavhengige av lånet, for eksempel husforsikring, tinglysningsgebyrer, gebyrer for sperring, advokatsalærer osv. Legg nå sammen alle lånegebyrene. Långiveren som har lavere lånegebyrer har et billigere lån enn långiveren med høyere lånegebyrer.
Følgende gebyrer er vanligvis inkludert i effektiv rente:
Poeng – både rabattpoeng og opprinnelsespoeng
Forhåndsbetalt rente. Renten som betales fra lånets utløpsdato til slutten av måneden.
Gebyr for lånebehandling
Underwriting-gebyr
Gebyr for dokumentforberedelse
Privat boliglånsforsikring
Escrow-gebyr
Følgende gebyrer er vanligvis ikke inkludert i effektiv rente:
Tittel- eller sammendragsavgift
Låntakers advokatgebyr
Gebyrer for boliginspeksjon
Opptaksgebyr
Overføringsskatt
Kredittrapport
Takseringsgebyr

Boliglånsrentene kan endre seg fra den dagen du søker om et lån til den dagen du fullfører transaksjonen. Hvis rentene stiger kraftig under søknadsprosessen, kan det øke låntakerens boliglånsbetaling uventet. Derfor kan en långiver tillate låntakeren å "låse" lånets rente og garantere denne renten i en bestemt periode, ofte 30–60 dager, noen ganger mot et gebyr.

Nedenfor finner du en liste over dokumenter som kreves når du søker om boliglån. Hver situasjon er imidlertid unik, og du kan bli bedt om å fremlegge ytterligere dokumentasjon. Så hvis du blir bedt om mer informasjon, vær samarbeidsvillig og oppgi informasjonen du ber om så snart som mulig. Det vil bidra til å fremskynde søknadsprosessen.
Din eiendom
Kopi av signert salgskontrakt inkludert alle førere
Bekreftelse av depositumet du har lagt inn på boligen
Navn, adresser og telefonnumre til alle involverte eiendomsmeglere, utbyggere, forsikringsagenter og advokater
Kopi av eiendomsoversikt og juridisk beskrivelse hvis tilgjengelig (hvis eiendommen er en sameie, vennligst oppgi sameieerklæring, vedtekter og siste budsjett)
Din inntekt
Kopier av lønnsslippene dine for den siste 30-dagersperioden og hittil i år
Kopier av W-2-skjemaene dine fra de siste to årene
Navn og adresser på alle arbeidsgivere de siste to årene
Brev som forklarer eventuelle hull i ansettelsen de siste to årene
Arbeidsvisum eller grønt kort (kopi forside og bakside)
Hvis selvstendig næringsdrivende eller mottar provisjon eller bonus, renter/utbytte eller leieinntekter:
Legg ved fullstendige skattemeldinger for de to siste årene PLUSS resultatregnskap hittil i år (vennligst legg ved fullstendig skattemelding inkludert vedlagte skjemaer og oppgaver. Hvis du har søkt om forlengelse, vennligst legg ved en kopi av forlengelsen.)
K-1-skjemaer for alle partnerskap og S-selskaper de siste to årene (vennligst dobbeltsjekk selvangivelsen. De fleste K-1-skjemaer er ikke vedlagt 1040-skjemaet.)
Utfylt og signert Federal Partnership (1065) og/eller Corporate Income Tax Report (1120) inkludert alle skjemaer, regnskaper og tillegg for de siste to årene. (Kun påkrevd hvis eierandel er 25 % eller mer.)
Hvis du skal bruke underholdsbidrag eller barnebidrag for å kvalifisere deg:
Legg ved skilsmissebeslutning/rettskjennelse som angir beløpet, samt bevis på mottak av midler for fjoråret
Hvis du mottar trygdeinntekt, uføretrygd eller VA-ytelser:
Legg ved tildelingsbrev fra byrå eller organisasjon
Finansieringskilde og forskuddsbetaling
Salg av din eksisterende bolig – legg ved en kopi av den signerte salgskontrakten for din nåværende bolig og en erklæring eller oppføringsavtale hvis den ikke er solgt (ved overtakelse må du også legge ved en oppgjørs-/sluttavtale)
Sparing, sjekkkonto eller pengemarkedsfond – legg ved kopier av kontoutskrifter for de siste 3 månedene
Aksjer og obligasjoner – legg ved kopier av kontoutskriften fra megleren din eller kopier av sertifikater
Gaver – Hvis deler av kontantbeholdningen din er nødvendig, legg ved gaveerklæring og bevis på mottak av midler
Basert på informasjonen som vises i søknaden din og/eller kredittrapporten din, kan det hende du må sende inn ytterligere dokumentasjon
Gjeld eller forpliktelser
Utarbeid en liste over alle navn, adresser, kontonumre, saldoer og månedlige betalinger for all nåværende gjeld med kopier av de tre siste månedlige utskriftene.
Inkluder alle navn, adresser, kontonumre, saldoer og månedlige betalinger for boliglånshavere og/eller utleiere de siste to årene
Hvis du betaler underholdsbidrag eller barnebidrag, legg ved ektepakt/rettskjennelse som angir vilkårene for forpliktelsen.
Sjekk for å dekke søknadsgebyr(er)

Kredittvurdering er et system kreditorer bruker for å avgjøre om de skal gi deg kreditt. Informasjon om deg og dine kredittopplevelser, som betalingshistorikk, antall og type kontoer du har, forsinkede betalinger, inkassotiltak, utestående gjeld og alderen på kontoene dine, samles inn fra kredittsøknaden din og kredittrapporten din. Ved hjelp av et statistikkprogram sammenligner kreditorer denne informasjonen med kredittytelsen til forbrukere med lignende profiler. Et kredittvurderingssystem gir poeng for hver faktor som bidrar til å forutsi hvem som mest sannsynlig vil betale tilbake en gjeld. Et totalt antall poeng – en kredittscore – bidrar til å forutsi hvor kredittverdig du er, det vil si hvor sannsynlig det er at du vil betale tilbake et lån og foreta betalingene når de forfaller.

De mest brukte kredittscorene er FICO-score, som ble utviklet av Fair Isaac Company, Inc. Scoren din vil ligge mellom 350 (høy risiko) og 850 (lav risiko).

Fordi kredittrapporten din er en viktig del av mange kredittvurderingssystemer, er det svært viktig å sørge for at den er nøyaktig før du sender inn en kredittsøknad. For å få kopier av rapporten din, kontakt de tre store kredittopplysningsbyråene:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (tidligere TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Trans Union: (800) 916-8800
Disse byråene kan belaste deg opptil 9 dollar for kredittrapporten din.

Du har rett til å motta én gratis kredittrapport hver 12. måned fra hvert av de landsdekkende kredittrapporteringsselskapene – Equifax, Experian og TransUnion. Denne gratis kredittrapporten inneholder kanskje ikke kredittscoren din og kan bestilles via følgende nettsted: https://www.annualcreditreport.com

Kredittvurderingsmodeller er komplekse og varierer ofte mellom kreditorer og for ulike typer kreditt. Hvis én faktor endres, kan poengsummen din endres – men forbedringen avhenger vanligvis av hvordan denne faktoren forholder seg til andre faktorer som vurderes av modellen. Bare kreditoren kan forklare hva som kan forbedre poengsummen din under den spesifikke modellen som brukes til å evaluere kredittsøknaden din.
Likevel evaluerer scoringsmodeller vanligvis følgende typer informasjon i kredittrapporten din

Betalingshistorikk er vanligvis en viktig faktor. Det er sannsynlig at kredittscoren din vil bli påvirket negativt hvis du har betalt regninger for sent, fått en konto henvist til inkasso eller erklært konkurs, hvis denne historikken gjenspeiles i kredittrapporten din.

Mange kredittvurderingsmodeller vurderer hvor mye gjeld du har sammenlignet med kredittgrensene dine. Hvis beløpet du skylder er nær kredittgrensen din, vil det sannsynligvis ha en negativ effekt på kredittvurderingen din.

Generelt sett tar modeller hensyn til hvor lenge kreditthistorikken din har vært. En utilstrekkelig kreditthistorikk kan påvirke poengsummen din, men det kan oppveies av andre faktorer, som rettidige betalinger og lave saldoer.

Mange scoringsmodeller vurderer om du har søkt om kreditt nylig ved å se på «forespørsler» på kredittrapporten din når du søker om kreditt. Hvis du har søkt om for mange nye kontoer i det siste, kan det påvirke scoren din negativt. Imidlertid telles ikke alle forespørsler. Forespørsler fra kreditorer som overvåker kontoen din eller ser på kredittrapporter for å komme med «forhåndsgodkjente» kreditttilbud telles ikke.

Selv om det generelt er bra å ha etablerte kredittkontoer, kan for mange kredittkortkontoer ha en negativ effekt på poengsummen din. I tillegg tar mange modeller hensyn til typen kredittkontoer du har. For eksempel, under noen poengmodeller, kan lån fra finansieringsselskaper påvirke kredittscoren din negativt.
Poengmodeller kan være basert på mer enn bare informasjon i kredittrapporten din. For eksempel kan modellen også ta hensyn til informasjon fra kredittsøknaden din: jobben eller yrket ditt, ansettelsestiden eller om du eier en bolig.
For å forbedre kredittscoren din under de fleste modeller, konsentrer deg om å betale regningene dine i tide, betale ned utestående saldoer og ikke ta opp ny gjeld. Det vil sannsynligvis ta litt tid å forbedre scoren din betydelig.

En taksering er et estimat av en eiendoms virkelige markedsverdi. Det er et dokument som vanligvis kreves (avhengig av låneprogrammet) av en långiver før lånegodkjenning for å sikre at boliglånsbeløpet ikke er høyere enn eiendommens verdi. Takseringen utføres av en "takstmann", vanligvis en statsautorisert fagperson som er opplært til å gi ekspertvurderinger om eiendomsverdier, beliggenhet, fasiliteter og fysiske tilstander.

På et konvensjonelt boliglån, når forskuddsbetalingen er mindre enn 20 % av kjøpesummen til boliglånet, krever långivere vanligvis at du tegner privat boliglånsforsikring (PMI) for å beskytte dem i tilfelle du misligholder boliglånet ditt. Noen ganger må du kanskje betale opptil ett års PMI-premier ved overtakelse, noe som kan koste flere hundre dollar. Den beste måten å unngå denne ekstra utgiften på er å betale en forskuddsbetaling på 20 %, eller spørre om andre låneprogrammer.

Eiendommen overføres offisielt fra selgeren til deg ved «Closing» eller «Financing».

Ved overtakelse overføres eierskapet til eiendommen offisielt fra selgeren til deg. Dette kan involvere deg, selgeren, eiendomsmeglere, din advokat, långivers advokat, representanter for title- eller escrow-firmaet, kontorister, sekretærer og annet personale. Du kan få en advokat til å representere deg hvis du ikke kan delta på overtakelsesmøtet, dvs. hvis du er i en annen stat. Overtakelsen kan ta alt fra 1 time til flere timer, avhengig av betingelsesklausuler i kjøpstilbudet, eller eventuelle escrow-kontoer som må opprettes.

Det meste av papirarbeidet ved avslutning eller oppgjør gjøres av advokater og eiendomsmeglere. Du kan være involvert i noen av avslutningsaktivitetene, men det avhenger av hvem du jobber med.

Før overtakelse bør du ha en siste inspeksjon, eller «gjennomgang», for å sikre at de forespurte reparasjonene er utført, og at ting som er avtalt å bli værende i huset er der, for eksempel gardiner, belysningsarmaturer osv.

I de fleste stater fullføres oppgjøret av et tittel- eller escrow-firma, hvor du sender alt materiale og informasjon pluss de nødvendige banksjekkene, slik at firmaet kan foreta den nødvendige utbetalingen. Representanten din vil levere sjekken til selgeren, og deretter gi nøklene til deg.

Introduksjon
Dette emnet inneholder informasjon om høyere prisede boliglån, inkludert:
· Definisjon av HPML
· Krav til HPML-lån

Definisjon av HPML
Generelt sett er et høyere priset boliglån et lån med en årlig prosentsats, eller APR, som er høyere enn en referanserente kalt gjennomsnittlig Prime Offer Rate.

Gjennomsnittlig Prime Offer Rate (APOR) er en årlig prosentsats som er basert på gjennomsnittlige renter, gebyrer og andre vilkår på boliglån som tilbys høyt kvalifiserte låntakere.

Boliglånet ditt vil bli ansett som et høyere priset boliglån hvis den effektive rentesatsen er en viss prosentsats høyere enn den effektive renten, avhengig av hvilken type lån du har:
· Førsteprioritetslån: Den effektive renten er 1,5 prosentpoeng eller mer høyere enn den effektive renten.
· Jumbolån: Den effektive renten er 2,5 prosentpoeng eller mer høyere enn den effektive renten
· Pantelån med etterstilt pant (2. pant): Den effektive renten på dette boliglånet er 3,5 prosentpoeng eller mer høyere enn den effektive renten

Krav for HPML-lån
Et høyere priset boliglån vil være dyrere enn et boliglån med gjennomsnittlige løpetider. Derfor må långiveren din ta ekstra skritt for å sikre at du kan betale tilbake lånet og ikke misligholder. Långiveren din må kanskje:
· Innhent en fullstendig taksering av interiøret fra en autorisert eller sertifisert takstmann
· Gi en ny verdivurdering av boligen din gratis, hvis det er en «ombygd» bolig
·I mange tilfeller bør du opprettholde en sperret konto i minst fem år.

Introduksjon
Dette emnet inneholder informasjon om ATR-regelen og kvalifiserende boliglån, inkludert:
· Hva er ATR-regelen?
· Lånetyper som er unntatt fra kvalifikasjonslånet

Hva er ATR-regelen?

Regelen om tilbakebetalingsevne er den rimelige og godtroende avgjørelsen de fleste boliglånsleverandører er pålagt å foreta for å sikre at du er i stand til å betale tilbake lånet.

I henhold til regelen må långivere generelt finne ut, vurdere og dokumentere en låntakers inntekt, eiendeler, ansettelse, kreditthistorikk og månedlige utgifter. Långivere kan ikke bare bruke en innledende eller «teaser»-rente for å finne ut om en låntaker kan betale tilbake et lån. Hvis for eksempel et boliglån har en lav rente som går opp i senere år, må långiveren gjøre en rimelig innsats for å finne ut om låntakeren også kan betale den høyere renten.
En måte en långiver kan følge regelen om tilbakebetalingsevne på er ved å opprette et «kvalifisert boliglån».

Lånetyper unntatt fra kvalifiserende boliglån
· En «renteperiode», hvor du bare betaler renten uten å betale ned hovedstolen, som er beløpet du lånte.
· «Negativ amortisering» som kan føre til at lånehovedstolen øker over tid, selv om du foretar betalinger.
· «Ballongbetalinger», som er større enn vanlig betalinger på slutten av en låneperiode. Låneperioden er den tiden lånet ditt skal betales tilbake over. Merk at ballongbetalinger er tillatt under visse betingelser for lån gitt av små långivere.
· Låneperioder som er lengre enn 30 år.

Loyalitetsobligasjoner er utformet for å beskytte forsikringstakerne mot tap som oppstår som følge av skadelige eller bedragerske handlinger fra spesifikt angitte parter. I de fleste tilfeller brukes loyalitetsobligasjoner for å beskytte selskaper mot handlinger fra uærlige ansatte.
Til tross for at de kalles obligasjoner, er lojalitetsobligasjoner egentlig en type forsikring for bedrifter/arbeidsgivere, som forsikrer dem mot tap som følge av ansatte (eller kunder) som med vilje forårsaker skade på bedriften. De dekker alle handlinger som gir en ansatt økonomisk urettmessig fordel eller med vilje skader bedriften økonomisk. Lojalitetsobligasjoner kan ikke omsettes og påløper ikke renter som vanlige obligasjoner.
 
Sammendrag
Fidelity-obligasjoner beskytter forsikringstakerne sine mot ondsinnede og skadelige handlinger begått av ansatte eller kunder.
Det finnes to typer loyalitetsobligasjoner: førstepartsobligasjoner (som beskytter selskaper mot skadelige handlinger fra ansatte eller kunder) og tredjepartsobligasjoner (som beskytter selskaper mot skadelige handlinger fra innleide arbeidere).
Obligasjonene er nyttige fordi de er en del av et selskaps risikostyringsstrategi, og sikrer selskapet mot handlinger som vil påvirke eiendelene deres negativt.

Garantiene dekker mange av de samme tingene som dekkes av grunnleggende kriminalitetsforsikringer, som innbrudd og tyveri, men de dekker også ting som disse forsikringene kanskje ikke dekker. Dette inkluderer ting som svindel, dokumentfalsk, underslag og mange andre «økonomiske» lovbrudd som kan begås av ansatte i finansinstitusjoner og store selskaper.

Et boliglån – også kjent som et egenkapitallån, avdragslån med boligkapital eller andre boliglån – er en type forbruksgjeld. Boliglån lar huseiere låne mot egenkapitalen i boligen sin. Lånebeløpet er basert på differansen mellom boligens nåværende markedsverdi og huseierens forfalte boliglånsbalanse. Boliglån har en tendens til å være fastrente, mens det typiske alternativet, boligkredittlinjer (HELOC-er), vanligvis har variabel rente.

VIKTIGSTE KONKURRENSER:
Et boliglån, også kjent som et «avdragslån med boligkapital» eller et «andre boliglån», er en type forbruksgjeld.
Boliglån lar huseiere låne mot egenkapitalen i boligen sin.
Beløpene på boliglån er basert på differansen mellom boligens nåværende markedsverdi og forfalt boliglån.
Boliglån finnes i to varianter – fastrentelån og boligkredittlinjer (HELOC-er).
Fastrente boliglån gir ett engangsbeløp, mens HELOC-er tilbyr låntakere revolverende kredittlinjer.

I en utsatt finansieringstransaksjon kan du ta ut kontanter på en eiendom umiddelbart for å dekke kjøpesummen og sluttkostnadene for en eiendom du tidligere kjøpte kontant. Dette gir deg fordelen av å være en kontantkjøper og gir selgere sjansen til å vite at transaksjonen vil bli fullført, samtidig som du får muligheten til å få et boliglån kort tid etterpå for å unngå å ha alle sparepengene dine bundet i huset.

Du kan tenke på utsatt finansiering som en måte å gi deg selv den forhandlingsfordelen som følger med å betale kontant for boligen, samtidig som du gir deg selv den langsiktige økonomiske fleksibiliteten som gis ved å foreta månedlige betalinger på et boliglån i stedet for å gjøre deg selv «husfattig».

Escrow-kontoer er kontoer som långivere oppretter for å samle inn penger på forhånd når du tar opp et boliglån for å dekke fremtidige utgifter som eiendomsskatt og forsikring. Långivere liker å opprette disse kontoene for beslag, da de da er sikre på at eiendomsskatt og forsikring blir betalt i tide, ettersom de vil holde pengene og betale disse utgiftene for deg.

Leieverdien er avgjørende for kjøp av en investeringseiendom. Hvordan kan vi da bestemme leieverdien? Følgende nettsteder kan hjelpe deg.
Ingen innlogging nødvendig, gratis.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

De to nettstedene ovenfor er de mest brukte. De har den største beholdningen, mest trafikk på nettstedet og tilbyr tjenester som tar utleieren fra markedsføring til innkreving av leie.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Offisiell nettside til KONTORET FOR POLITIKUTVIKLING OG FORSKNING.

De tre nettstedene ovenfor burde være nok til at du kan vite den estimerte markedsleien.
Dette er imidlertid kun til referanse. Hvis leieinntekter skal brukes som kvalifiserende inntekt, kan det fortsatt være nødvendig med en takseringsrapport eller leieavtale.

Konvensjonelle lån har begrensede krav til DTI-forhold/reserver/LTV/kredittsituasjon. Generelt sett kan de fleste låntakere kvalifisere for et konvensjonelt lån med høyere inntekt og kredittscore. Mens noen låntakere har lavere inntekt eller ulike typer inntekter, noe som resulterer i dårlig selvangivelse, kan Fannie Mae-lån ikke godta denne typen boliglån.
I slike tilfeller kan du prøve å finne en boliglånsleverandør som tilbyr produkter som ikke er kvantitativt begrenset (QM). AAA Lendings tilbyr nå kontoutskrifter, Platinum Jumbo, kontantstrøm for investorer (ingen behov for ansettelsesinformasjon, ingen behov for DTI), programmer for avskrivning av eiendeler og programmer for utenlandske statsborgere. Alle kan finne et passende produkt med lav rente og beste pris.
Her er noen eksempler på takknemlige scenarier i det siste:
Eiendomsinvestorer med flere eiendommer, inkludert leiligheter uten garanti. ----Investor kontantstrøm
Selvstendig næringsdrivende låntaker med utmerket kredittverdighet, hvis inntekt oppført på selvangivelsen ikke kvalifiserer dem til luksusboligen de har råd til. ----Kun kontoutskrift
Konsekvenssituasjon der en låntaker bare var to år ute av en tvangsauksjon. ---- Platinum Jumbo
En låntaker solgte millionbedriften sin og fant deretter drømmehjemmet, men hadde ingen inntektskilde å dokumentere. ---- Eiendelersvinn