Årlig prosentsats (APR) er en rente som gjenspeiler kostnaden for et boliglån som en årlig rente. Denne renten er sannsynligvis høyere enn den oppgitte obligasjonsrenten eller den annonserte renten på boliglånet, fordi den tar hensyn til poengsummer og andre kredittkostnader. APR lar boligkjøpere sammenligne ulike typer boliglån basert på den årlige kostnaden for hvert lån. APR er utformet for å måle den "sanne kostnaden for et lån". Den skaper like konkurransevilkår for långivere. Den forhindrer långivere i å annonsere en lav rente og skjule gebyrer.

Den effektive renten påvirker ikke dine månedlige betalinger. Dine månedlige betalinger er strengt tatt avhengig av renten og lånets lengde.

Fordi beregninger av effektiv rente påvirkes av de ulike gebyrene som långivere krever, er ikke et lån med lavere effektiv rente nødvendigvis en bedre rente. Den beste måten å sammenligne lån på er å be långivere om å gi deg et estimat i god tro av kostnadene deres for samme type program (f.eks. 30-års fastrente) med samme rente. Du kan deretter slette gebyrene som er uavhengige av lånet, for eksempel husforsikring, tinglysningsgebyrer, gebyrer for sperring, advokatsalærer osv. Legg nå sammen alle lånegebyrene. Långiveren som har lavere lånegebyrer har et billigere lån enn långiveren med høyere lånegebyrer.

Følgende gebyrer er vanligvis inkludert i effektiv rente:

Poeng – både rabattpoeng og opprinnelsespoeng

Forhåndsbetalt rente. Renten som betales fra lånets utløpsdato til slutten av måneden.

Gebyr for lånebehandling

Underwriting-gebyr

Gebyr for dokumentforberedelse

Privat boliglånsforsikring

Escrow-gebyr

Følgende gebyrer er vanligvis ikke inkludert i effektiv rente:

Tittel- eller sammendragsavgift

Låntakers advokatgebyr

Gebyrer for boliginspeksjon

Opptaksgebyr

Overføringsskatt

Kredittrapport

Takseringsgebyr

Nedenfor finner du en liste over dokumenter som kreves når du søker om boliglån. Hver situasjon er imidlertid unik, og du kan bli bedt om å fremlegge ytterligere dokumentasjon. Så hvis du blir bedt om mer informasjon, vær samarbeidsvillig og oppgi informasjonen du ber om så snart som mulig. Det vil bidra til å fremskynde søknadsprosessen.

Din eiendom

Kopi av signert salgskontrakt inkludert alle førere

Bekreftelse av depositumet du har lagt inn på boligen

Navn, adresser og telefonnumre til alle involverte eiendomsmeglere, utbyggere, forsikringsagenter og advokater

Kopi av eiendomsoversikt og juridisk beskrivelse hvis tilgjengelig (hvis eiendommen er en sameie, vennligst oppgi sameieerklæring, vedtekter og siste budsjett)

Din inntekt

Kopier av lønnsslippene dine for den siste 30-dagersperioden og hittil i år

Kopier av W-2-skjemaene dine fra de siste to årene

Navn og adresser på alle arbeidsgivere de siste to årene

Brev som forklarer eventuelle hull i ansettelsen de siste to årene

Arbeidsvisum eller grønt kort (kopi forside og bakside)

Hvis selvstendig næringsdrivende eller mottar provisjon eller bonus, renter/utbytte eller leieinntekter:

Legg ved fullstendige skattemeldinger for de to siste årene PLUSS resultatregnskap hittil i år (vennligst legg ved fullstendig skattemelding inkludert vedlagte skjemaer og oppgaver. Hvis du har søkt om forlengelse, vennligst legg ved en kopi av forlengelsen.)

K-1-skjemaer for alle partnerskap og S-selskaper de siste to årene (vennligst dobbeltsjekk selvangivelsen. De fleste K-1-skjemaer er ikke vedlagt 1040-skjemaet.)

Utfylt og signert Federal Partnership (1065) og/eller Corporate Income Tax Report (1120) inkludert alle skjemaer, regnskaper og tillegg for de siste to årene. (Kun påkrevd hvis eierandel er 25 % eller mer.)

Hvis du skal bruke underholdsbidrag eller barnebidrag for å kvalifisere deg:

Legg ved skilsmissebeslutning/rettskjennelse som angir beløpet, samt bevis på mottak av midler for fjoråret

Hvis du mottar trygdeinntekt, uføretrygd eller VA-ytelser:

Legg ved tildelingsbrev fra byrå eller organisasjon

Finansieringskilde og forskuddsbetaling

Salg av din eksisterende bolig – legg ved en kopi av den signerte salgskontrakten for din nåværende bolig og en erklæring eller oppføringsavtale hvis den ikke er solgt (ved overtakelse må du også legge ved en oppgjørs-/sluttavtale)

Sparing, sjekkkonto eller pengemarkedsfond – legg ved kopier av kontoutskrifter for de siste 3 månedene

Aksjer og obligasjoner – legg ved kopier av kontoutskriften fra megleren din eller kopier av sertifikater

Gaver – Hvis deler av kontantbeholdningen din er nødvendig, legg ved gaveerklæring og bevis på mottak av midler

Basert på informasjonen som vises i søknaden din og/eller kredittrapporten din, kan det hende du må sende inn ytterligere dokumentasjon

Gjeld eller forpliktelser

Utarbeid en liste over alle navn, adresser, kontonumre, saldoer og månedlige betalinger for all nåværende gjeld med kopier av de tre siste månedlige utskriftene.

Inkluder alle navn, adresser, kontonumre, saldoer og månedlige betalinger for boliglånshavere og/eller utleiere de siste to årene

Hvis du betaler underholdsbidrag eller barnebidrag, legg ved ektepakt/rettskjennelse som angir vilkårene for forpliktelsen.

Sjekk for å dekke søknadsgebyr(er)

Kredittvurdering er et system kreditorer bruker for å avgjøre om de skal gi deg kreditt. Informasjon om deg og dine kredittopplevelser, som betalingshistorikk, antall og type kontoer du har, forsinkede betalinger, inkassotiltak, utestående gjeld og alderen på kontoene dine, samles inn fra kredittsøknaden din og kredittrapporten din. Ved hjelp av et statistikkprogram sammenligner kreditorer denne informasjonen med kredittytelsen til forbrukere med lignende profiler. Et kredittvurderingssystem gir poeng for hver faktor som bidrar til å forutsi hvem som mest sannsynlig vil betale tilbake en gjeld. Et totalt antall poeng – en kredittscore – bidrar til å forutsi hvor kredittverdig du er, det vil si hvor sannsynlig det er at du vil betale tilbake et lån og foreta betalingene når de forfaller.

De mest brukte kredittscorene er FICO-score, som ble utviklet av Fair Isaac Company, Inc. Scoren din vil ligge mellom 350 (høy risiko) og 850 (lav risiko).

Fordi kredittrapporten din er en viktig del av mange kredittvurderingssystemer, er det svært viktig å sørge for at den er nøyaktig før du sender inn en kredittsøknad. For å få kopier av rapporten din, kontakt de tre store kredittopplysningsbyråene:

Equifax: (800) 685-1111

Experian (tidligere TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

Trans Union: (800) 916-8800

Disse byråene kan belaste deg opptil 9 dollar for kredittrapporten din.

Du har rett til å motta én gratis kredittrapport hver 12. måned fra hvert av de landsdekkende kredittrapporteringsselskapene – Equifax, Experian og TransUnion. Denne gratis kredittrapporten inneholder kanskje ikke kredittscoren din og kan bestilles via følgende nettsted: https://www.annualcreditreport.com

Kredittvurderingsmodeller er komplekse og varierer ofte mellom kreditorer og for ulike typer kreditt. Hvis én faktor endres, kan poengsummen din endres – men forbedringen avhenger vanligvis av hvordan denne faktoren forholder seg til andre faktorer som vurderes av modellen. Bare kreditoren kan forklare hva som kan forbedre poengsummen din under den spesifikke modellen som brukes til å evaluere kredittsøknaden din.

Likevel evaluerer scoringsmodeller vanligvis følgende typer informasjon i kredittrapporten din

Selv om det generelt er bra å ha etablerte kredittkontoer, kan for mange kredittkortkontoer ha en negativ effekt på poengsummen din. I tillegg tar mange modeller hensyn til typen kredittkontoer du har. For eksempel, under noen poengmodeller, kan lån fra finansieringsselskaper påvirke kredittscoren din negativt.

Poengmodeller kan være basert på mer enn bare informasjon i kredittrapporten din. For eksempel kan modellen også ta hensyn til informasjon fra kredittsøknaden din: jobben eller yrket ditt, ansettelsestiden eller om du eier en bolig.

For å forbedre kredittscoren din under de fleste modeller, konsentrer deg om å betale regningene dine i tide, betale ned utestående saldoer og ikke ta opp ny gjeld. Det vil sannsynligvis ta litt tid å forbedre scoren din betydelig.

Eiendommen overføres offisielt fra selgeren til deg ved «Closing» eller «Financing».

Ved overtakelse overføres eierskapet til eiendommen offisielt fra selgeren til deg. Dette kan involvere deg, selgeren, eiendomsmeglere, din advokat, långivers advokat, representanter for title- eller escrow-firmaet, kontorister, sekretærer og annet personale. Du kan få en advokat til å representere deg hvis du ikke kan delta på overtakelsesmøtet, dvs. hvis du er i en annen stat. Overtakelsen kan ta alt fra 1 time til flere timer, avhengig av betingelsesklausuler i kjøpstilbudet, eller eventuelle escrow-kontoer som må opprettes.

Det meste av papirarbeidet ved avslutning eller oppgjør gjøres av advokater og eiendomsmeglere. Du kan være involvert i noen av avslutningsaktivitetene, men det avhenger av hvem du jobber med.

Før overtakelse bør du ha en siste inspeksjon, eller «gjennomgang», for å sikre at de forespurte reparasjonene er utført, og at ting som er avtalt å bli værende i huset er der, for eksempel gardiner, belysningsarmaturer osv.

I de fleste stater fullføres oppgjøret av et tittel- eller escrow-firma, hvor du sender alt materiale og informasjon pluss de nødvendige banksjekkene, slik at firmaet kan foreta den nødvendige utbetalingen. Representanten din vil levere sjekken til selgeren, og deretter gi nøklene til deg.

Introduksjon

Dette emnet inneholder informasjon om høyere prisede boliglån, inkludert:

· Definisjon av HPML

· Krav til HPML-lån

Definisjon av HPML

Generelt sett er et høyere priset boliglån et lån med en årlig prosentsats, eller APR, som er høyere enn en referanserente kalt gjennomsnittlig Prime Offer Rate.

Gjennomsnittlig Prime Offer Rate (APOR) er en årlig prosentsats som er basert på gjennomsnittlige renter, gebyrer og andre vilkår på boliglån som tilbys høyt kvalifiserte låntakere.

Boliglånet ditt vil bli ansett som et høyere priset boliglån hvis den effektive rentesatsen er en viss prosentsats høyere enn den effektive renten, avhengig av hvilken type lån du har:

· Førsteprioritetslån: Den effektive renten er 1,5 prosentpoeng eller mer høyere enn den effektive renten.

· Jumbolån: Den effektive renten er 2,5 prosentpoeng eller mer høyere enn den effektive renten

· Pantelån med etterstilt pant (2. pant): Den effektive renten på dette boliglånet er 3,5 prosentpoeng eller mer høyere enn den effektive renten

Krav for HPML-lån

Et høyere priset boliglån vil være dyrere enn et boliglån med gjennomsnittlige løpetider. Derfor må långiveren din ta ekstra skritt for å sikre at du kan betale tilbake lånet og ikke misligholder. Långiveren din må kanskje:

· Innhent en fullstendig taksering av interiøret fra en autorisert eller sertifisert takstmann

· Gi en ny verdivurdering av boligen din gratis, hvis det er en «ombygd» bolig

·I mange tilfeller bør du opprettholde en sperret konto i minst fem år.

Introduksjon

Dette emnet inneholder informasjon om ATR-regelen og kvalifiserende boliglån, inkludert:

· Hva er ATR-regelen?

· Lånetyper som er unntatt fra kvalifikasjonslånet

Hva er ATR-regelen?

Regelen om tilbakebetalingsevne er den rimelige og godtroende avgjørelsen de fleste boliglånsleverandører er pålagt å foreta for å sikre at du er i stand til å betale tilbake lånet.

I henhold til regelen må långivere generelt finne ut, vurdere og dokumentere en låntakers inntekt, eiendeler, ansettelse, kreditthistorikk og månedlige utgifter. Långivere kan ikke bare bruke en innledende eller «teaser»-rente for å finne ut om en låntaker kan betale tilbake et lån. Hvis for eksempel et boliglån har en lav rente som går opp i senere år, må långiveren gjøre en rimelig innsats for å finne ut om låntakeren også kan betale den høyere renten.

En måte en långiver kan følge regelen om tilbakebetalingsevne på er ved å opprette et «kvalifisert boliglån».

Lånetyper unntatt fra kvalifiserende boliglån

· En «renteperiode», hvor du bare betaler renten uten å betale ned hovedstolen, som er beløpet du lånte.

· «Negativ amortisering» som kan føre til at lånehovedstolen øker over tid, selv om du foretar betalinger.

· «Ballongbetalinger», som er større enn vanlig betalinger på slutten av en låneperiode. Låneperioden er den tiden lånet ditt skal betales tilbake over. Merk at ballongbetalinger er tillatt under visse betingelser for lån gitt av små långivere.

· Låneperioder som er lengre enn 30 år.

Loyalitetsobligasjoner er utformet for å beskytte forsikringstakerne mot tap som oppstår som følge av skadelige eller bedragerske handlinger fra spesifikt angitte parter. I de fleste tilfeller brukes loyalitetsobligasjoner for å beskytte selskaper mot handlinger fra uærlige ansatte.

Til tross for at de kalles obligasjoner, er lojalitetsobligasjoner egentlig en type forsikring for bedrifter/arbeidsgivere, som forsikrer dem mot tap som følge av ansatte (eller kunder) som med vilje forårsaker skade på bedriften. De dekker alle handlinger som gir en ansatt økonomisk urettmessig fordel eller med vilje skader bedriften økonomisk. Lojalitetsobligasjoner kan ikke omsettes og påløper ikke renter som vanlige obligasjoner.

 

Sammendrag

Fidelity-obligasjoner beskytter forsikringstakerne sine mot ondsinnede og skadelige handlinger begått av ansatte eller kunder.

Det finnes to typer loyalitetsobligasjoner: førstepartsobligasjoner (som beskytter selskaper mot skadelige handlinger fra ansatte eller kunder) og tredjepartsobligasjoner (som beskytter selskaper mot skadelige handlinger fra innleide arbeidere).

Obligasjonene er nyttige fordi de er en del av et selskaps risikostyringsstrategi, og sikrer selskapet mot handlinger som vil påvirke eiendelene deres negativt.

Garantiene dekker mange av de samme tingene som dekkes av grunnleggende kriminalitetsforsikringer, som innbrudd og tyveri, men de dekker også ting som disse forsikringene kanskje ikke dekker. Dette inkluderer ting som svindel, dokumentfalsk, underslag og mange andre «økonomiske» lovbrudd som kan begås av ansatte i finansinstitusjoner og store selskaper.

Et boliglån – også kjent som et egenkapitallån, avdragslån med boligkapital eller andre boliglån – er en type forbruksgjeld. Boliglån lar huseiere låne mot egenkapitalen i boligen sin. Lånebeløpet er basert på differansen mellom boligens nåværende markedsverdi og huseierens forfalte boliglånsbalanse. Boliglån har en tendens til å være fastrente, mens det typiske alternativet, boligkredittlinjer (HELOC-er), vanligvis har variabel rente.

VIKTIGSTE KONKURRENSER:

Et boliglån, også kjent som et «avdragslån med boligkapital» eller et «andre boliglån», er en type forbruksgjeld.

Boliglån lar huseiere låne mot egenkapitalen i boligen sin.

Beløpene på boliglån er basert på differansen mellom boligens nåværende markedsverdi og forfalt boliglån.

Boliglån finnes i to varianter – fastrentelån og boligkredittlinjer (HELOC-er).

Fastrente boliglån gir ett engangsbeløp, mens HELOC-er tilbyr låntakere revolverende kredittlinjer.

I en utsatt finansieringstransaksjon kan du ta ut kontanter på en eiendom umiddelbart for å dekke kjøpesummen og sluttkostnadene for en eiendom du tidligere kjøpte kontant. Dette gir deg fordelen av å være en kontantkjøper og gir selgere sjansen til å vite at transaksjonen vil bli fullført, samtidig som du får muligheten til å få et boliglån kort tid etterpå for å unngå å ha alle sparepengene dine bundet i huset.

Du kan tenke på utsatt finansiering som en måte å gi deg selv den forhandlingsfordelen som følger med å betale kontant for boligen, samtidig som du gir deg selv den langsiktige økonomiske fleksibiliteten som gis ved å foreta månedlige betalinger på et boliglån i stedet for å gjøre deg selv «husfattig».

Leieverdien er avgjørende for kjøp av en investeringseiendom. Hvordan kan vi da bestemme leieverdien? Følgende nettsteder kan hjelpe deg.

Ingen innlogging nødvendig, gratis.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

De to nettstedene ovenfor er de mest brukte. De har den største beholdningen, mest trafikk på nettstedet og tilbyr tjenester som tar utleieren fra markedsføring til innkreving av leie.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Offisiell nettside til KONTORET FOR POLITIKUTVIKLING OG FORSKNING.

De tre nettstedene ovenfor burde være nok til at du kan vite den estimerte markedsleien.

Dette er imidlertid kun til referanse. Hvis leieinntekter skal brukes som kvalifiserende inntekt, kan det fortsatt være nødvendig med en takseringsrapport eller leieavtale.

Konvensjonelle lån har begrensede krav til DTI-forhold/reserver/LTV/kredittsituasjon. Generelt sett kan de fleste låntakere kvalifisere for et konvensjonelt lån med høyere inntekt og kredittscore. Mens noen låntakere har lavere inntekt eller ulike typer inntekter, noe som resulterer i dårlig selvangivelse, kan Fannie Mae-lån ikke godta denne typen boliglån.

I slike tilfeller kan du prøve å finne en boliglånsleverandør som tilbyr produkter som ikke er kvantitativt begrenset (QM). AAA Lendings tilbyr nå kontoutskrifter, Platinum Jumbo, kontantstrøm for investorer (ingen behov for ansettelsesinformasjon, ingen behov for DTI), programmer for avskrivning av eiendeler og programmer for utenlandske statsborgere. Alle kan finne et passende produkt med lav rente og beste pris.

Her er noen eksempler på takknemlige scenarier i det siste:

Eiendomsinvestorer med flere eiendommer, inkludert leiligheter uten garanti. ----Investor kontantstrøm

Selvstendig næringsdrivende låntaker med utmerket kredittverdighet, hvis inntekt oppført på selvangivelsen ikke kvalifiserer dem til luksusboligen de har råd til. ----Kun kontoutskrift

Konsekvenssituasjon der en låntaker bare var to år ute av en tvangsauksjon. ---- Platinum Jumbo

En låntaker solgte millionbedriften sin og fant deretter drømmehjemmet, men hadde ingen inntektskilde å dokumentere. ---- Eiendelersvinn