LIBOR, en gang det viktigste tallet i finansmarkedene, vil forsvinne fra historien etter juni 2023 og vil ikke lenger bli brukt til å prise lån.

Fra og med 2022 er mange boliglånsgiveres justerbare rentelån knyttet til en indeks – SOFR.

Hvordan påvirker SOFR flytende lånerenter? Hvorfor bør SOFR brukes i stedet for LIBOR?

I denne artikkelen skal vi forklare hva SOFR egentlig er, og hva som er de viktigste områdene å være oppmerksom på når man beregner justerbare renter.

 

Justerbar rente boliglån (ARM)

Gitt de nåværende høye rentene, velger mange lån med justerbar rente, også kjent som ARM (Adjustable-Rente Mortgages).

Begrepet «justerbar» betyr at renten endres over årene lånet går på nedbetaling: Det avtales en fast rente for de første årene, mens renten for de resterende årene justeres med jevne mellomrom (vanligvis hver sjette måned eller hvert år).

For eksempel betyr en 5/1 ARM at renten er fast de første 5 årene av tilbakebetalingen og endres hvert år deretter.

I løpet av den flytende fasen er imidlertid også rentejusteringen begrenset (caps), f.eks. etterfølges vanligvis 5/1 ARM av det tresifrede tallet 2/1/5.

·2-tallet refererer til det opprinnelige taket for rentejusteringen (innledende justeringstak). Hvis den opprinnelige renten for de første 5 årene er 6 %, kan ikke taket i det sjette året overstige 6 % + 2 % = 8 %.

·1-tallet viser til taket for hver rentejustering unntatt den første (taket for påfølgende justeringer), dvs. maksimalt 1 % for hver rentejustering som starter i år 7.

·5-tallet viser til den øvre grensen for rentejusteringer i løpet av hele lånets løpetid (livstidsjusteringstaket), dvs. at renten ikke kan overstige 6 % + 5 % = 11 % i 30 år.

Fordi beregningene av ARM er kompliserte, har låntakere som ikke er kjent med ARM ofte en tendens til å havne i et hull! Derfor er det svært viktig for låntakere å forstå hvordan man beregner den variable renten.

 

Hva er de viktigste fokusområdene i SOFR når man beregner den flytende renten?

For en 5/1 ARM kalles den faste renten for de første 5 årene startrenten, og renten som starter i det 6. året er den fullindekserte renten, som beregnes av indeks + margin, hvor marginen er fast og indeksen vanligvis er 30-dagers gjennomsnittlige SOFR.

Med en margin på 3 % og en nåværende 30-dagers gjennomsnittlig SOFR på 4,06 %, ville renten i det sjette året være 7,06 %.

Hva er egentlig denne SOFR-indeksen? La oss starte med hvordan lån med justerbar rente oppstår.

I London på 1960-tallet, da inflasjonen skjøt i været, var ingen banker villige til å gi langsiktige lån med fast rente fordi de var midt i økende inflasjon og det var betydelig oppsiderisiko for rentene.

For å løse dette problemet opprettet bankene lån med justerbar rente (ARM).

På hver nullstillingsdato aggregerer de individuelle syndikatmedlemmene sine respektive lånekostnader som en referanse for nullstillingsrenten, og justerer den belastede renten for å gjenspeile kostnadene for finansieringen.

Og referansen for denne justerte renten er LIBOR (London Interbank Offered Rate), som du ofte hører om – indeksen som har blitt referert til gjentatte ganger tidligere når man beregner justerbare renter.

Frem til 2008, under finanskrisen, var noen banker motvillige til å tilby høyere utlånsrenter for å dekke over sin egen finansieringskrise.

Dette avdekket de største svakhetene ved LIBOR: LIBOR ble mye kritisert for å ikke ha noe reelt transaksjonsgrunnlag og være lett å manipulere. Siden den gang har etterspørselen etter lån mellom banker falt kraftig.

Som svar på risikoen for at LIBOR skulle forsvinne, dannet den amerikanske sentralbanken (Federal Reserve) i 2014 komiteen for alternative referansesatser (ARRC) for å finne en ny referanserente som skulle erstatte LIBOR.

Etter tre års arbeid valgte ARRC offisielt Secured Overnight Financing Rate (SOFR) som erstatningsrente i juni 2017.

Fordi SOFR er basert på overnattsrenten i markedet for statsobligasjonssikrede repoer, er det nesten ingen kredittrisiko; og den beregnes ved hjelp av transaksjonsprisen, noe som gjør manipulasjon vanskelig; i tillegg er SOFR den mest omsatte typen i pengemarkedet, noe som best kan gjenspeile rentenivået i finansieringsmarkedet.

Derfor vil SOFR fra og med 2022 bli brukt som standard for prising av de fleste lån med flytende rente.

 

Hva er fordelene med et boliglån med justerbar rente?

Den amerikanske sentralbanken (Federal Reserve) er for tiden inne i en rentehevingssyklus, og 30-årige fastrenter på boliglån er på et høyt nivå.

Men hvis inflasjonen synker betydelig, vil den amerikanske sentralbanken (Federal Reserve) gå inn i en rentenedsettelsessyklus, og boliglånsrentene vil gå tilbake til normale nivåer.

Dersom markedsrentene synker i fremtiden, kan låntakere effektivt redusere tilbakebetalingskostnadene og dra nytte av lavere renter uten å måtte refinansiere ved å velge et lån med justerbar rente.

I tillegg har lån med justerbar rente vanligvis lavere renter i løpet av bindingsperioden enn andre lån med fast løpetid og relativt lavere månedlige forskuddsbetalinger.

Så i dagens situasjon ville et lån med flytende rente være et godt valg.