LIBOR, en gang det viktigste tallet i finansmarkedene, vil forsvinne fra historien etter juni 2023 og vil ikke lenger brukes til å prissette lån.

Fra og med 2022 er mange boliglångiveres rentetilpasningslån knyttet til en indeks – SOFR.

Hvordan påvirker SOFR flytende lånerenter?Hvorfor skal SOFR brukes i stedet for LIBOR?

I denne artikkelen vil vi forklare nøyaktig hva SOFR er, og hva som er hovedområdene ved beregning av justerbare renter.

 

Boliglån med justerbar rente (ARM)

Gitt de nåværende høye rentene, er det mange som velger lån med regulerbar rente, også kjent som ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

Begrepet «justerbar» betyr at renten endres over årene lånet tilbakebetales: Det avtales en fast rente de første årene, mens renten for de resterende årene justeres med jevne mellomrom (vanligvis hver sjette måned) eller et år).

For eksempel betyr en 5/1 ARM at renten er fast de første 5 årene med tilbakebetaling og endres hvert år deretter.

Under den flytende fasen er imidlertid også rentejusteringen begrenset (caps), f.eks. 5/1 ARM følges vanligvis av det tresifrede tallet 2/1/5.

·2-en refererer til det innledende taket for rentejusteringen (initiell justeringsbegrensning).Hvis den opprinnelige renten for de første 5 årene er 6 %, kan ikke grensen i det sjette året overstige 6 % + 2 % = 8 %.

·1-en refererer til taket for hver rentejustering unntatt den første (tak for senere justeringer), dvs. maksimalt 1 % for hver rentejustering som starter i år 7.

·5-en viser til øvre grense for rentejusteringer i hele låneperioden (levetidsjusteringstak), dvs. at renten ikke kan overstige 6 % + 5 % = 11 % i 30 år.

Fordi beregningene av ARM er kompliserte, har låntakere som ikke er kjent med ARM ofte en tendens til å falle i et hull!Derfor er det svært viktig for låntakere å forstå hvordan de skal beregne den variable renten.

 

Hva er SOFRs hovedområder ved beregning av flytende rente?

For en 5/1 ARM kalles fastrenten de første 5 årene startrenten, og renten som starter i 6. året er den fullt indekserte renten, som beregnes av indeks + margin, hvor marginen er fast og indeksen er generelt 30-dagers gjennomsnittlig SOFR.

Med en margin på 3 % og en gjeldende 30-dagers gjennomsnittlig SOFR er 4,06 %, vil renten i det 6. året være 7,06 %.

Hva er egentlig denne SOFR-indeksen?La oss starte med hvordan rentetilpasningslån oppstår.

I London på 1960-tallet, da inflasjonen skjøt i været, var ingen banker villige til å gi langsiktige lån til fast rente fordi de var midt i økende inflasjon og det var betydelig oppsiderisiko for rentene.

For å løse dette problemet opprettet bankene lån med justerbar rente (ARM).

På hver tilbakestillingsdato aggregerer individuelle syndikatmedlemmer sine respektive lånekostnader som en referanse for tilbakestillingsrenten, og justerer rentesatsen for å gjenspeile kostnadene for midler.

Og referansen for denne tilbakestillingsrenten er LIBOR (London Interbank Offered Rate), som du ofte hører om – indeksen som har blitt referert til gjentatte ganger tidligere ved beregning av justerbare renter.

Fram til 2008, under finanskrisen, var enkelte banker motvillige til å oppgi høyere utlånsrenter for å dekke over sin egen finansieringskrise.

Dette avslørte de store svakhetene ved LIBOR: LIBOR ble mye kritisert for ikke å ha noe reelt transaksjonsgrunnlag og lett å manipuleres.Siden den gang har etterspørselen etter låneopptak mellom banker falt kraftig.

Som svar på risikoen for at LIBOR forsvinner, dannet Federal Reserve Alternative Reference Rates Committee (ARRC) i 2014 for å finne en ny referanserente for å erstatte LIBOR.

Etter tre års arbeid valgte ARRC offisielt Secured Overnight Financing Rate (SOFR) som erstatningsrente i juni 2017.

Fordi SOFR er basert på overnattingsrenten i det statsstøttede repomarkedet, er det nesten ingen kredittrisiko;og den beregnes ved å bruke transaksjonsprisen, noe som gjør manipulering vanskelig;i tillegg er SOFR den mest omsatte typen i pengemarkedet, noe som best kan reflektere rentenivået i finansieringsmarkedet.

Derfor vil SOFR fra 2022 bli brukt som standard for prising av de fleste lån med flytende rente.

 

Hva er fordelene med et boliglån med regulerbar rente?

Federal Reserve er for tiden inne i en renteøkningssyklus og 30-års faste boliglånsrenter er på høye nivåer.

Men hvis inflasjonen synker betydelig, vil Federal Reserve gå inn i en rentereduksjonssyklus og boliglånsrentene vil gå tilbake til normale nivåer.

Hvis markedsrentene synker i fremtiden, kan låntakere effektivt redusere nedbetalingskostnadene og dra nytte av lavere renter uten å måtte refinansiere ved å velge et rentetilpasningslån.

I tillegg har rentetilpasningslån også typisk lavere rente i bindingsperioden enn andre faste lån og relativt lavere månedlige forhåndsbetalinger.

Så i dagens situasjon vil et lån med variabel rente være et godt valg.